广州8年涨500%!深圳10年涨7倍!大湾区最具爆发力资产,其实是它?
站在风口之上,猪都能起飞,但前提是,找到风口。
近日,Mob研究院最新发布《2019新中产焦虑洞察》。其中,理财焦虑名列前三大焦虑之一,引发全网共鸣。
中产家庭,手握几十万“流动资金”,却找不到投资方向?
▲找不到投资方向,是门学问
股市徘徊在3000点以下,已经有整整四年,很多资深股民只能自嘲:如果套请深套;
银行理财年化利率4个点,跑不赢通胀,更跑不过“猪肉”;
▲飞涨的猪肉
P2P,违约的风险实在太大,到头来真的是只剩下一个P;
而去香港买保险,更是早已被死死封住了各种射门角度……
看遍了一圈,最后还是把目标定在钢筋水泥的不动产上。
在不动产投资的市场里,流传着一套投资法则:普通家庭买公寓,企业主买写字楼,高净值人群买商铺。
商铺吸引到投资都来自“高级玩家”,不信?
早有先例。
著名影星梁朝伟,持铺4年,净赚5070万。
比他更大手笔的,星爷,不爱炒股就买铺,现在手中持有约15亿投资项目,号称明星中的“铺中之圣”。
▲赚钱好手商铺
高净值人群已抢占先机,显而易见,商铺投资存在巨大的风口。
然而市场上商铺种类繁多,带来的收益不尽相同。
著名地产专家刘德科,就曾总结过一套商铺的优先级:优质社区底商>购物中心外挂商铺>购物中心分割式商铺>专业市场列分割式商铺。
优质社区底商,何以位居鄙视链顶端的王位?处于金字塔的顶端?
众所周知,如今电商的冲击下,专业市场、购物中心的商铺们首当其冲。
而优质社区底商,因为傍着社区常住人口,尤其是大社区,自身拥有稳定的庞大消费群体,简直“碾压”其他商铺形式。
精打细算的中山人,也懂得这些道理。
2018年,中山24镇区中,社区商铺库存超千套的有6个,分别是沙溪、火炬、古镇、坦洲、东升和石岐,整体成交价在14697元/㎡,出租价格在40-47元/㎡。
另一个关键数据显示,中山优质社区商铺,租金收益达到80-100元/㎡,年收益率高达4.5%,相较于平均水平足足翻了一番。
▲数据:某机构统计
还有一个关键,在于“优质”。
不难解释,比如,紧邻大社区,靠近大商圈、公园,地段好,周边有交通枢纽等等。
其中,好地段、邻近大社区、紧邻高入住率社区,必不可少。
我们以中山部分小区为例,大型高入住率社区与租金对比一目了然。
▲数据来源:乐有家、58同城
毋庸置疑,地段可决定人流,但对社区底商而言,比邻的社区体量大小、入住率高低、学区或近景点等属性,便决定了商业盈利规模的大小。
那么,中山还有适合高净值人群入手的优质社区底商吗?
摊开中山地图,拥有“优质”属性的社区底商着实不多,主城区内,西区雅居乐剑桥郡的优质学区商铺值得关注。
其属大社区,靠近大商圈、交通枢纽,还临近2所学校,如果铺也能颁上称号,其可算上是“三好学府铺”。
究竟是哪“三好”?
其整个项目毗邻城市主轴博爱路,中山的“南一环”。
随着博爱路与翠景道的立交通车,这条连贯东西的超级大动脉与周边的“毛细血管”联系更加密切。
剑桥郡处于立交一侧,出发到东区、火炬,不过是穿过几个隧道的路程。
同时,与项目相距4公里的西区候机楼,于近日再升级,成为中山旅游集散中心,粤港澳三地五大机场的游客,在这里汇集、分散。
▲中山市旅游集散中心成立 图源:文旅中山
交通主轴和枢纽双擎发力,只是一方面,另一方面,还有内外商业助力。
剑桥郡项目内,壹加壹综合商业体已签约入驻,商业中心体量过万平。
还有项目外,除了开业多年的博爱西永旺超市,项目1公里范围内,有中澳商业体、大信新都汇沙溪店建设中。
这三大黄金商业,周边数万居民逛街、购物,再也不用舍近求远。
不难预测,这将打破以往的商业结构,城市大动脉x三大黄金商业,这里重塑整个西区的商业布局。
以后中山人消费的商圈,又增加一个博爱西商圈了。
作为大社区,剑桥郡目前已有3万常住人口,周边还有多个成熟小区,1公里范围内,超2万户家庭入住,常住人口近10万人。
小区 | 户数 |
愉翠雅园 | 753 |
宝嘉上筑 | 3153 |
天海城 | 528 |
海伦时光 | 816 |
蓝波湾 | 1922 |
雅居乐剑桥郡 | 10000 |
时代倾城 | 4331 |
雅居乐世纪城 | 2000 |
▲周边1公里范围小区 数据来源:乐有家
同时,铁城中学和铁城小学一共近4000师生(入读稳定后),带来最稳定的高素质人流。
目前其他商铺的运营情况,以初中门口为例,就有补习社、艺术培训机构进驻。
此次推售的社区商铺,位于内街,2所学校中间,同时深嵌居住区内,可谓“左右逢源”。
参考学校周边大多数业态分布,以各种培训辅导为主,衍生出小吃店、特色文创店、文艺咖啡店等,集教、学、娱、食等于一体。
房叔还注意到,和4000师生高净值人群,打交道的商业,会产生惊人的爆发力。
前不久,深圳一个12万人流量的小铺,做成某英语培训机构,10平米的店,有人出价100万一平,贵得惊人,人流和业态双管齐下,价值不言而喻。
再来看中山,在老城区民生路中,沿街商铺不断更新易主。
但仍有一家课外辅导机构,运营近20年,至今仍收生稳定,就凭其50米外的石岐实验小学。
▲运营多年的教育机构,相距学校500米
学校源源不断的生源,也给“学府铺”注入生生不息的客源。
所以说,市场上,大社区、学区铺,从来都是资本追逐的目标。
以深圳南山核心商圈海岸城为例。从2007-2012年,5年之内,租金涨到每平米500至1500元,售价每平米7至12万元,租金、价值都暴涨一波。
到了2018年,租金上涨到了每月每平米1000至3000元,售价20-50万/㎡,最高涨了7倍!而且优质商铺几乎没人放盘。
▲海岸城保利剧院 图源:摄图网
在广州,大社区祈福新村,最近8年来,社区商业街租金从每月70元/平,飞涨至350元/平,升幅500%;
天河豪宅社区汇景新城,优质社区铺的租金,在450—500元/平,而珠江新城写字楼的平均月租金,不过205元/平;
▲祈福新村
再看中山,根据2018年中山市房租参考价,东区社区商铺租金大约40-90元/㎡·月,而大社区如万象花园,社区商铺租金参考价达90元/㎡·月。
要知道远洋大信中,餐饮商铺的参考价也是90元/㎡·月,租金追平商业体商铺。
而实际上,市一中周边的商铺租金可达244元/㎡·月(数据来源:乐有家),比盛景尚峰写字楼还要高,盛景尚峰平均月租金大约90元/㎡·月,东区大多数写字楼也是60-80元/㎡·月。
▲市一中周边
相较而言,剑桥郡批优质的社区底商,建面约158-218㎡,空间阔绰,可灵活切割,可做餐饮、教育、娱乐服务,多业态发展。
更令人惊喜的是,现在入手剑桥郡商铺,起价13800元/㎡,这可是10万人的大生意。
好了,能不能将赚钱的机会牢牢抓在手上,就看大家的速度了。